事業に土地を活かす

事業に土地を活かす場合、土地所有者が建物を建てて事業者(テナント)に貸す「建て貸し」が一般的な手段です。建築費を負担するのは土地所有者になりますので、多くの場合、その資金は金融機関から借り入れ、賃料収入で返済することになります。まれにテナントが建築費の一部(または全部)を建設協力金として差し入れるケースもあります。

一方、土地所有者が資金負担をしない場合、事業者に土地を貸す「事業用定期借地」形式があります。詳しくは「建てたくない土地を活かす」のページをご覧ください。

事業展開のために、様々な業態の事業者が常に土地を探しており、その条件も様々です。私たちは多くの事業者と接点を持ち、事業者が探している条件の土地とご相談いただいた土地所有者の土地の特徴をマッチングするお手伝いもしております。建物は事業者の標準仕様に則って建てる必要がありますので、私たちは建築会社として、設計図面を基に建築費の概算を出し、事業者の借り上げ条件、公租公課等を踏まえた事業収支計画をご提案します。昨今は「鉄骨造」から「木造」に切り替える事業者も増えており、SDG’sの一環として「木造」のみで展開する事業者もあります。重量鉄骨でないとできないと思われている建物を木造で実現させる提案はまさに弊社の得意分野です。

事業用の条件・特徴点 (一例)

事業をする上で、一般的には、目立つ場所、わかりやすい場所に出店したい、いわゆる「視認性」が重要となることが多いです。しかし、奥まった土地は見向きもされないのかというと、そうでもなく、会員制で展開している事業者など、視認性を必要としないケースもあります。

ロードサイドであっても、信号機との位置関係、中央分離帯の有無などが集客に影響するため、簡単に事業者側の条件と合致するわけではありません。大通りでなく生活道路に面した土地を好まれる業態もあります。

利便性の悪い土地でも「介護系」ならOKと思われがちですが、介護スタッフの通勤を考えると決して立地が関係ないわけではありません。最寄駅からの距離は徒歩15分以内という大まかな目安があり、バス便ならバス停からの距離、運行時間帯、自動車通勤が前提なら駐車場の確保など、一定の条件があります。スタッフの募集に支障がある土地を事業者がわざわざ選ばないということです。

介護、医療系建物は、一部を除き「住居専用地域」でも建築できますが、商業系建物は、基本的に「住居専用地域」では建築はできません。

コンビニエンスストアは、立地条件が合えば、高い賃料収入が見込めますが、撤退の判断も早いため、万一の撤退後の活用を想定しておくことも必要です。しかし、一度コンビニエンスストアの収益性を知ってしまうと、他の業態の賃料提示に満足できず、次をなかなか決められないケースもみかけます。

このように、事業者ごとの特徴、条件は様々なため、既存の建物を活用するケースは別として、とりあえず建ててからテナントを探す、という流れは考えにくいでしょう。

なお、同じ賃貸建物でも、事業用は、住居として貸す場合と異なり、その敷地の固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられません。もともと更地だった場合は変わりありませんが、例えば、古アパートを取り壊して事業用に転換する場合には、税金が大幅に上がりますので、特に注意が必要です。

マッチング例

  • 介護関係(デイサービス、小規模多機能、グループホーム、サービス付き高齢者向け住宅)
  • コインランドリー、トランクルーム
  • 飲食・小売りチェーン
  • コンビニエンスストア、ドラッグストア
  • 医療関係、調剤薬局
  • パチンコ店
  • ホテル、宿泊施設、学生寮